Membeli properti melibatkan lebih banyak biaya dan dokumen daripada yang tampak di harga iklan. Panduan ini merangkum yang perlu Anda siapkan.
Sebelum mencari
Tentukan anggaran total, bukan hanya harga properti. Sebagai patokan kasar, siapkan tambahan sekitar 10 sampai 15 persen dari harga untuk pajak, biaya notaris, dan administrasi.
Jika akan menggunakan KPR, ajukan persetujuan awal ke bank terlebih dahulu. Anda akan tahu plafon yang realistis dan posisi tawar Anda menjadi lebih kuat.
Memeriksa legalitas
Ini bagian yang paling sering diabaikan dan paling mahal bila keliru. Periksa hal berikut sebelum menyerahkan uang muka:
- Jenis sertifikat. SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah yang terkuat. HGB (Hak Guna Bangunan) memiliki masa berlaku dan perlu diperpanjang.
- Kesesuaian nama. Nama di sertifikat harus sama dengan penjual, atau penjual memegang surat kuasa yang sah.
- Status agunan. Pastikan sertifikat tidak sedang dijaminkan di bank tanpa keterangan jelas.
- IMB atau PBG. Bangunan tanpa izin dapat menyulitkan proses KPR dan penjualan kembali.
- PBB terakhir. Minta bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan.
- Cek BPN. Notaris dapat memeriksa keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional.
Biaya di luar harga properti
| Komponen | Perkiraan | Ditanggung |
|---|---|---|
| BPHTB | 5% dari NJOP di atas NPOPTKP | Pembeli |
| PPh penjual | 2,5% dari nilai transaksi | Penjual |
| Biaya notaris / PPAT | 0,5% – 1% | Umumnya pembeli |
| Biaya balik nama | Bervariasi per daerah | Pembeli |
| Provisi & administrasi KPR | 1% – 2% dari plafon | Pembeli |
| Asuransi jiwa & kebakaran | Sesuai tenor dan nilai | Pembeli |
Persentase di atas adalah gambaran umum dan dapat berbeda antar daerah. Konfirmasikan angka pastinya kepada notaris atau PPAT setempat.
Saat survei lokasi
Datang lebih dari sekali, pada waktu yang berbeda. Pagi hari menunjukkan arah cahaya; jam pulang kantor menunjukkan kondisi lalu lintas; hujan deras menunjukkan apakah kawasan tergenang.
Perhatikan juga: tekanan air, daya listrik terpasang, sinyal seluler, lebar jalan masuk, akses kendaraan pemadam kebakaran, dan riwayat banjir di lingkungan tersebut.
Proses transaksi
- Negosiasi harga dan kesepakatan siapa menanggung biaya apa.
- Pembayaran tanda jadi disertai perjanjian tertulis yang mencantumkan syarat pembatalan.
- Pengajuan KPR bila diperlukan, termasuk appraisal oleh bank.
- Penandatanganan PPJB atau langsung AJB di hadapan PPAT.
- Pelunasan, balik nama sertifikat, dan serah terima kunci.
Tanda bahaya
Waspadai penjual yang menolak menunjukkan sertifikat asli, meminta transfer ke rekening pribadi selain penjual atau notaris, mendesak pembayaran cepat dengan alasan ada pembeli lain, atau menawarkan harga jauh di bawah pasar tanpa penjelasan masuk akal. Baca panduan keamanan kami.